22 jan Ejerpantebreve: Fleksibel sikkerhedsstillelse ved finansiering
Finansielle institutioner kan forlange sikkerhed, når de yder lån. For ejere af fast ejendom udgør ejerpantebrevet en løsning, der muliggør etablering af sikkerhed inden for en økonomisk ramme uden behov for at oprette nye sikkerhedsdokumenter ved hver finansieringstransaktion.
Ejerpantebrevets grundlæggende struktur
Et ejerpantebrev er et dokument, der oprettes af ejeren af en fast ejendom for at give pant i ejendommen. Dokumentets særlige karakter viser sig ved, at ejendommens ejer indtager positionen som både panthaver (kreditor) og pantsætter (debitor). Ejeren bekræfter hermed at have en fordring på sig selv, hvilket placerer ejeren i rollen som både gældstager og långiver.
Formålet er, at ejeren får mulighed for at videregive samtlige eller delvise rettigheder i dokumentet til én eller flere finansielle institutioner. Ejerpantebrevet fungerer således som en økonomisk ramme, hvor ejeren har etableret en hovedstol klar til kommende finansieringssituationer.
Underpantsætning til kreditor
Når rettigheder i ejerpantebrevet videregives til en bank eller anden finansiel institution, opnår institutionen adgang til værdien af det pantsatte, hvis ejeren ikke lever op til de aftalte lånevilkår. Denne videregivelse benævnes som underpantsætning.
Når en ejendomsejer råder over et ejerpantebrev og ønsker at låne et beløb i en bank, kan ejeren underpantsætte dokumentet for dette beløb. Banken opnår herved sikkerhed i ejendommen og får mulighed for at kræve pantet indfriet gennem tvangsauktion ved misligholdelse. Ejeren forbliver i besiddelse af rettighederne til den øvrige pant og kan etablere underpant for yderligere beløb ved et kommende lånebehov. Når flere institutioner har underpant i samme dokument, fastlægges en prioritering. Den institution, der først fik tinglyst sin underpant, placeres øverst og får sine midler tilbagebetalt først ved salg.
Tinglysningskrav og omkostninger
For at ejerpantebrevet kan have juridisk gyldighed, kræves registrering gennem tinglysning. Mangler denne registrering, forbliver dokumentet uden juridisk virkning. Skal ejeren på et senere tidspunkt videregive rettigheder gennem underpantsætning, kræves ligeledes tinglysning for gyldighed.
Registrering af ejerpantebrevet påfører en afgift til det offentlige. Afgiften omfatter en fast del kombineret med en variabel del. Ved underpantsætning af ejerpantebrevet udgør tinglysningsafgiften alene det faste beløb, mens den variable del af afgiften bortfalder. Rettigheder kan således videregives gentagne gange uden yderligere variable omkostninger.
Ejerpantebrevets fordele
Dokumentet giver ejeren bevægelighed til at etablere sikkerhed inden for den fastsatte økonomiske ramme. Ejeren besidder fuld kontrol over pantets omfang og antallet af finansielle institutioner, der kan erhverve underpant. En markant fordel består i, at rettigheder kan videregives uden at afholde omkostninger, eftersom der ikke pålægges tinglysningsafgift ved etablering af underpanten. Efter oprettelse kan dokumentet anvendes til videregivelse gentagne gange uden yderligere afgiftsbelastning.
Ejerpantebrevet kan finde anvendelse ved finansiering af fast ejendom, omlægning af lån, køb af motorkøretøjer eller ved generationsskifte, hvor efterkommere overtager pantet ved erhvervelse af ejendommen.
Aflysning efter låneindfrielse
Når ejeren har tilbagebetalt finansieringen fuldt ud, skal bankens underpant fjernes fra tinglysningssystemet. Ansvaret for denne fjernelse påhviler långiveren, men ejeren bør følge op på, at processen finder sted. Selve ejerpantebrevet behøver ikke ophæves efter tilbagebetaling, da dokumentet kan finde anvendelse til fremtidig sikkerhedsstillelse.
Apex Laws rådgivning ved finansiering af fast ejendom
Advokaterne hos Apex Law er dybt specialiseret i projektfinansiering og finansiering af fast ejendom. Advokatfirmaet leverer strategisk rådgivning til klienter på både långiver- og låntagersiden, omfattende forhandlingsforløb, udformning af lånedokumenter samt etablering af sikkerhedsrettigheder. Denne ekspertise koncentrerer sig omkring strukturering ved ejendomsoverdragelse og tilhørende finansiering, herunder konventionel lånefinansiering, refinansiering, bridgefinansiering samt strukturerede ejendomsobligationer som alternativ finansieringsform.
Kontakt Ulrich Hejle hos Apex Law på info@apexlaw.dk for en uforpligtende samtale om dine ønsker til finansiering herunder rådgivning om brug af pantebreve ved forskellige finansieringer herunder finansiering af fast ejendom.